Acheter un bien immobilier au Japon quand on est étranger : règles et prix 2026

Oui, un étranger peut acheter un appartement ou une maison au Japon, sans condition de nationalité ni de visa. Mais acheter ne donne aucun droit au séjour, le financement reste difficile et les prix à Tokyo atteignent des records. Voici les règles en vigueur en 2026.

Un étranger peut-il acheter au Japon ?

Il n'existe ni condition de résidence, ni condition de visa, ni condition de nationalité pour acheter un bien immobilier au Japon. Les exceptions concernent les terres agricoles, soumises à autorisation, et certaines zones sensibles, soumises à déclaration préalable (E-Housing).

Point essentiel : posséder un bien ne donne aucun droit de vivre au Japon. Pour vous installer, il vous faut un statut de résidence, détaillé dans notre guide sur le titre de séjour.

Ce qui a changé en 2026

• Nationalité déclarée à l'enregistrement : depuis le 5 octobre 2026, l'acheteur déclare sa nationalité lors de l'inscription de la propriété. Elle est conservée en interne et n'apparaît pas sur l'extrait public du registre (E-Housing ; Adnkronos / Jiji Press).
• Déclaration des non-résidents : un acheteur non résident doit déclarer son achat au ministre des Finances, via la Banque du Japon, dans les 20 jours. L'exemption pour l'achat d'une résidence personnelle a été supprimée le 1er avril 2026.
• Frais d'agence des non-résidents : depuis le 1er octobre 2026, ils supportent la taxe sur la consommation sur ces frais, auparavant exonérés.

Les prix à Tokyo en 2026

Le neuf atteint des niveaux inédits. D'avril à septembre 2026, le prix moyen d'un appartement neuf était de (Nippon.com / Jiji Press) :

Le foncier monte aussi. Au 1er juillet 2026, le prix moyen des terrains au Japon a progressé de 1,5 % sur un an (+1,0 % en résidentiel, +2,9 % en commercial), cinquième hausse consécutive. Tokyo enregistre les plus fortes progressions, et un terrain résidentiel de référence à Akasaka (Minato) atteint 7,5 millions de yens le m² (The Nation, d'après le ministère de l'Aménagement du territoire).

Le vrai obstacle : le financement

Pour un étranger, obtenir un prêt est la principale difficulté. Le prêt Flat 35 exige d'être de nationalité japonaise, résident permanent ou résident permanent spécial. Ailleurs, la résidence permanente reste la clé d'accès, et seuls quelques prêteurs acceptent les titulaires d'un visa de travail (E-Housing).

Les conditions de la résidence permanente se durcissent : voyez notre guide dédié.

Les frais et taxes à prévoir

Comptez 6 à 9 % du prix d'achat en plus du prix, selon E-Housing. Les principaux postes :

• Frais d'agence : plafonnés, à partir de 5,5 % sur les 2 premiers millions de yens, puis des taux plus bas au-delà.
• Droits d'enregistrement sur le terrain : 2 % (1,5 % jusqu'au 31 mars 2029).
• Taxe d'acquisition : 3 % de la valeur cadastrale pour le logement et le terrain résidentiel, après abattements.
• Droit de timbre : 10 000 ¥ pour un contrat de 10 à 50 millions de yens.

Chaque année ensuite, la taxe foncière est de 1,4 % de la valeur cadastrale, plus 0,3 % de taxe d'urbanisme dans les 23 arrondissements de Tokyo. Un propriétaire non résident doit désigner un représentant fiscal au Japon.

Vérifier la résistance aux séismes

La norme antisismique actuelle (shin-taishin) s'applique aux permis de construire délivrés depuis le 1er juin 1981. C'est la date du permis qui compte, pas celle de l'achèvement : un immeuble terminé en 1982 peut relever de l'ancienne norme. Les règles ont encore été renforcées en 2000 pour les maisons en bois (Plaza Homes).

Lors du séisme de Kumamoto en 2016, 28,2 % des maisons en bois antérieures à 1981 se sont effondrées, contre 8,7 % pour celles de 1981 à 2000 et 2,2 % après 2000, selon le ministère de l'Aménagement du territoire cité par Plaza Homes. Plus de conseils dans notre guide séisme à Tokyo.

Louer d'abord, acheter ensuite

À ces niveaux de prix, beaucoup d'expatriés louent d'abord pour découvrir les quartiers. Notre guide de la location à Tokyo détaille loyers et frais d'entrée. Kizuna Relo vous aide à trouver le logement adapté à votre budget et à votre quartier : notre service logement.